LE DISPOSITIF PINEL D'INVESTISSEMENT LOCATIF

L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

• La liste des réductions et des crédits d'impôt concernés par le versement de l'avance de 60% en janvier 2023 est mise à disposition par les impôts. Ils expliquent aussi le calcul et les modalités de versement de cette avance. 14 octobre 2023.
• Investissement locatif : choisir entre la location courte ou longue durée - portail economie.gouv.fr, septembre 2022.

L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit, à compter du 1er septembre 2014, un nouveau dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit Pinel, codifié à l'article 199 novovicies du code général des impôts. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements. Il permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

Les principes du dispositif Pinel

Pinel : les dernières évolutions du dispositif

L'article 168 de la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022. Il est reconduit pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs, comme le précise l'article de l'Anil sur  la loi de finances pour 2021 (voir rubrique Investissement locatif et fiscalité du bailleur).

Toutefois, un nouveau dispositif, dit "Pinel+", permet le maintien des taux actuels dans certains quartiers, ainsi que sur critères énergétiques et de qualité fixés par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

⇒ Plus de détails sur "Pinel +" sur service-public.fr

Pinel : les conditions pour bénéficier du dispositif

Plusieurs publications du Bofip précisent les conditions d'investissement pour bénéficier du dispositif Pinel :

• L'investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif. Voir BOI-IR-RICI-360-10-30 ;
• La date de réalisation de l'investissement pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, déterminée par la signature de l’acte authentique d'achat, est précisée au I-B § 40 et II-B § 80 du BOI-IR-RICI-360-10-10 ;
• La délai d'achèvement du logement que le contribuable fait construire, à partir de la date de l'obtention du permis de construire, est précisée au VIII-B § 460 du BOI-IR-RICI-360-10-10.

Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Pour 2022, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l'administration fiscale. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être proroger jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020. L'administration fiscale précise la notion de bâtiment d'habitation collectif : en conséquence, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt « Pinel » des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande (Bofip 17 décembre 2020).

Une régionalisation du Pinel expérimentée
Depuis 2021, une régionalisation de l'aide est expérimentée en Bretagne : après avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources  ; l'article 92 de la loi de finances pour 2022 prolonge l'expérimentation jusqu'en 2024.
La disposition a été commentée au Bulletin officiel des finances publiques - impôts (Bofip).

Le zonage du dispositif Pinel

L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l'écologie :

Carte du zonage et liste des communes par zone

Les évolutions sont détaillées par un article de l'Anil sur la loi de finances pour 2019 et commentées par une actualité du 10 mai 2019 du Bofip-Impôts.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne également les opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont listées sur le site du ministère des armées

Impacts de la crise sanitaire et de ses conséquences sur le dispositif Pinel : la documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022 précise que le délai d'achèvement des logements acquis en l'état futur d'achèvement est prolongé de 30 mois.